ISR en rentas: ¿cuánto le toca pagar al propietario en México?

Si tienes una propiedad en renta en México, el SAT espera que declares ese ingreso. Así de directo. Mucha gente lo desconoce, y otros lo hacen de forma incorrecta. Aquí te explicamos cómo funciona el ISR para propietarios, cuánto se paga en la práctica, y qué opciones tienes para no pagar más de lo que te corresponde.

¿Quién tiene que declarar ingresos por renta?

Toda persona que reciba dinero por rentar un inmueble en México — casa, departamento, local o terreno — está obligada a declararlo ante el SAT. Esto aplica tanto si eres mexicano como si eres extranjero con propiedad en el país. No hay excepciones por el monto.

¿Cuánto se paga? Las dos opciones que tienes

Para calcular cuánto debes pagar, el SAT te da a elegir entre dos formas de determinar tu base gravable:

• Deducción ciega (35%): deduces el 35% del ingreso bruto mensual sin necesidad de comprobar ningún gasto. Si el inmueble es casa habitación, además puedes deducir el predial pagado. Simple y sin papeleo.

• Deducciones reales: deduces los gastos reales que tuvo la propiedad — mantenimiento, reparaciones, seguros, intereses hipotecarios, depreciación — pero necesitas tener las facturas de todo.

Sobre el ingreso neto que resulte (ingreso bruto menos lo que deduzcas), se aplica la tarifa del ISR que va del 1.92% al 35% dependiendo de tus ingresos totales anuales.

Un ejemplo concreto: renta de $20,000 MXN al mes

Si rentas tu departamento en Cancún en $20,000 MXN mensuales y eliges la deducción ciega del 35%, tu base gravable queda en $13,000 MXN. Sobre ese monto se aplica tu tasa de ISR. En muchos casos, el impuesto mensual efectivo ronda entre el 8% y el 15% del ingreso bruto, aunque varía según tu situación fiscal total.

¿Cada cuándo hay que pagar?

El ISR por arrendamiento se declara y paga de forma mensual, a más tardar el día 17 del mes siguiente al que recibiste el ingreso. Además, debes presentar tu declaración anual en abril. No acumules meses sin declarar — los recargos y multas del SAT crecen rápido.

¿Y si el propietario es extranjero?

Si eres extranjero y tienes una propiedad en renta en México, también te aplica el ISR mexicano. En ese caso, la tasa es del 25% sobre el ingreso bruto sin deducciones, salvo que exista un convenio de doble tributación entre México y tu país de residencia. Este punto es especialmente importante para inversores argentinos, canadienses o estadounidenses con propiedades en Cancún o la Riviera Maya.

En URBANO te ayudamos a entender tu situación

Trabajamos con propietarios que rentan en Cancún y la Riviera Maya. Parte de nuestra asesoría es orientarte sobre las implicaciones fiscales de tu propiedad y conectarte con los especialistas correctos para que tu situación ante el SAT esté siempre en orden.

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